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房地產投資強勁超預期

來源:網絡  撰稿人:  發布時間:2019年06月19日 瀏覽:
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  最新數據顯示,1-5月房地產累計投資46075億元,同比增長11.2%,增速比2018年全年提高1.7個百分點,但較1-4月下降0.7個百分點。恒大研究院首席房地產研究員夏磊表示,年初至今,房地產投資強勁遠超市場預期,房地產投資的拐點已至,預計未來每個月投資累計增速將下降0.6-0.8個百分點,全年投資增速為7%-8%。

  從全國來看,土地成交領先房地產投資6-9個月。2018年拿地高峰進入開工、施工期,推動投資走強。夏磊分析,2015-2018年,土地成交增速持續提升。2015年2月,300城住宅用地成交規劃建筑面積累計同比下降52%,之后不斷回升,在2018年5月達到32%的增長高點。

  從實物和價格因素來看,施工加快帶動實際投資大幅提速,價格因素對投資的拉動稍有減弱。2019年一季度,房地產投資累計增速11.8%,較2018年全年提高2.3個百分點。其中,實際投資增速7.9%,提高4.0個百分點。夏磊認為,主要是因為施工加快,2018年拿地高峰進入集中開發階段,去年底和今年初,寬貨幣向寬信用傳導、部分城市調整調控措施,帶動年初銷售增速回升,房企加快開工、復工以配合銷售。2015-2016年牛市中銷售的期房臨近交房期,竣工自2018年10月以來總體改善。一季度,房地產投資價格指數增速3.9%,降低1.7個百分點,主要受PPI見頂后持續回落影響,同期,PPI累計同比增長0.2%,降低3.3個百分點。

  從成本結構來看,施工加快和單位建安成本企穩共同推動建安支出提速,土地支出增速仍較快。1-4月,剔除土地購置費后的建安支出同比增長5.5%,較2018年提高8.7個百分點,建安投資由降轉升。主要是由于房屋施工面積提高3.5個百分點至8.8%。單位建安支出增速見底回升、從-8.0%收窄至-3.0%,受益于2018年行業集中度顯著提升而大型房企精裝修比例更高。1-4月土地購置費同比增長29.7%,主要因為2018年土地成交價款增速較高,滯后表現在土地投資支出上。

  “從領先指標來看,拿地見頂回落已經一年,決定了當下是投資拐點。”夏磊分析,2018年5月以來,300城宅地成交建面累計增速達到32%的高點后持續回落,2019年5月降至5%。一線、二線、三四線城市的土地成交累計增速分別在2018年的1月、5月和5月見頂回落,目前各線城市投資均已出現見頂跡象,印證投資拐點已現。

  銀保監會將重點整治資金違規流入房地產,將在資金端制約房地產投資。5月17日,中國銀保監會發布《關于開展“鞏固治亂象成果,促進合規建設”工作的通知》,針對銀行機構、非銀機構,列明多項房地產相關整治要點,嚴防土地款融資、資金挪用于開發或購房等多類違規融資行為,預計房企到位資金增速將持續回落。

  從成本結構來看,施工和單位建安成本的支撐因素都開始弱化、建安支出拐點臨近,土地支出增速將繼續回落。夏磊稱,對于建安支出,施工增速拐點臨近,主要由于拿地見頂回落的滯后傳導效應逐漸顯現。單位建安成本增速大概率也即將見頂,主要由于銷售均價增速在2018年末見頂、2019年初以來回落。對于土地購置費,前期土地成交價款增速持續回落的傳導效應將繼續作用,后續土地支出甚至可能出現負增長。

責任編輯:上游
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