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房產正在貶值?重構未來家庭資產配置

來源:網絡  撰稿人:  發布時間:2019年05月29日 瀏覽:
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  過去20年,房地產一直是居民財富的重要載體。買房曾經非常賺錢,許多家庭由此把握了財富增長的機遇。但目前,有越來越多的聲音認為“房價暴漲時代已經落幕”,或將被其它投資機會接替。

  房產投資難爆賺

  據統計,2018年中國城市家庭資產中的住房資產占比高達78%(《2018年中國城市家庭財富健康報告》)。但極力追求以房產為核心的資產配置,或已不再合適。房產投資的變化體現在多個方面。政策層面,4月19日政府重申“房住不炒”,各地限價限購政策落地,減弱了房地產的投資屬性;加之各地“租售同權”政策出臺,也是在鼓勵以租代買。

  房地產價格的預期,中長期將更多受到人口因素的影響。有更多人需要,才有價格的支撐。人口增長對地產需求的支撐正在改變。另一個變化是棚戶區改造:海通統計顯示,2016年來商品房銷量的增加,很大程度上來自政府對棚戶區改造的補貼,每年額外帶來約3億平米的商品房銷量;未來此類補貼的逐漸淡出,也將讓地產周期回歸人口因素的影響。

  目前,房地產已經出現了價值分化:有的房子漲價都買不到,有的房子降價都賣不出。對于多數家庭而言,追求“漲價都買不到”的核心地產似乎不是一個最優選。在此環境下的另一現象是,許多家庭持有的現金資產比例過高,而我國過去十年貨幣量M2增長了2.5倍,未來增長還將繼續。家庭財富保值增值,就需要重新考慮資產配置方向。

  重構資產配置

  合理的資產配置,應該是科學的、長遠的、多元的。它就像一場同時間和機遇的賽跑,始終不變的核心命題是“尋找優質資產”。

  國際信用評級機構“標準普爾”調研全球十萬個資產穩健增長的家庭,總結出“家庭資產象限圖”,按不同的作用劃分為4個賬戶。分別是:要花的錢(3-6個月生活費,約占10%)、保命的錢(家庭突發大額開支的保障,約占20%)、生錢的錢(重在收益,約占20%)、實現目標的錢(養老金、教育金等,約占50%)。對于“生錢的錢”、“實現目標的錢”等儲備,股市在我國更多被視為短期理財工具。對比發達國家,隨著經濟的發展,居民財富配置重心往往更傾向于金融資產。比如美國、日本、新加坡、英國等國家,金融資產占比都超過50%,而我國僅為38%(《2018年度全球財富報告》,瑞信研究院)。

  與房地產買賣的回報不同,資本市場投資真正能夠分享經濟發展、企業發展的紅利。在3000點附近,A股優質資產的長期配置價值更加凸顯。在外資布局方面,5月14日MSCI宣布,將把A股的納入因子提高至10%,今年內還將有2次擴容。A股國際化程度的不斷提升,有助于中長期推動金融市場持續發展。最后,科創板、注冊制等制度建設持續推進,4月中共中央政治局會議提出,“要以關鍵制度創新促進資本市場健康發展”,資本市場戰略重要性得到提升。

  歷史數據證明,通過基金投資,雇傭專業機構替你優選資產,比直接投資股市更為有效,也是更省時省力的投資方式。截至2019年5月17日,市場上的偏股混合型基金過去7年復權單位凈值增長率的均值達86.31%,遠超同期上證綜指的22.85%。

責任編輯:上游
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